Você sabia que é possível se tornar dono de um imóvel mesmo sem escritura, apenas por ocupá-lo por um certo período de tempo? Esse é o fundamento da usucapião, uma forma legal de adquirir a propriedade de um bem imóvel (ou até móvel) por meio da posse prolongada, contínua e ininterrupta, desde que cumpridos os requisitos exigidos por lei.
Neste artigo, você vai entender o que é usucapião, quem pode pedir, quais são os tipos existentes e como funciona o processo para regularizar um imóvel.
O que é usucapião?
A usucapião é uma forma de aquisição da propriedade pela posse prolongada. Ou seja, quando uma pessoa ocupa um imóvel como se fosse dona, de forma contínua, pacífica e com conhecimento de todos, por um período determinado pela lei, ela pode requerer o reconhecimento da propriedade judicial ou extrajudicialmente.
A usucapião é prevista no Código Civil (arts. 1.238 a 1.244) e na Constituição Federal, e tem como objetivo dar função social à posse e regularizar situações consolidadas pela realidade.
Quais são os requisitos gerais para pedir usucapião?
Os requisitos variam de acordo com o tipo de usucapião, mas, em geral, é necessário:
- Posse mansa e pacífica (sem violência ou oposição);
- Posse ininterrupta (sem abandono);
- Posse com ânimo de dono (agindo como proprietário, pagando IPTU, cuidando do imóvel, etc.);
- Decurso do tempo mínimo exigido em lei;
- Imóvel com origem lícita ou não contestada judicialmente.
Principais tipos de usucapião
📌 1. Usucapião Extraordinária (Art. 1.238 do CC)
- Tempo de posse: 15 anos;
- Reduz para 10 anos se o possuidor tiver estabelecido moradia ou realizado obras no imóvel;
- Não exige justo título nem boa-fé;
- Pode ser rural ou urbano.
📌 2. Usucapião Ordinária (Art. 1.242 do CC)
- Tempo de posse: 10 anos;
- Requisitos: justo título e boa-fé;
- Reduz para 5 anos se o imóvel foi adquirido por contrato posteriormente anulado e o possuidor tiver feito benfeitorias ou residido no local com sua família.
📌 3. Usucapião Urbana (Art. 1.240 do CC)
- Tempo de posse: 5 anos;
- Imóvel de até 250m²;
- Deve ser usado para moradia própria ou da família;
- Não pode ser proprietário de outro imóvel urbano ou rural.
📌 4. Usucapião Rural (Art. 1.239 do CC)
- Tempo de posse: 5 anos;
- Área de até 50 hectares;
- Posse voltada à produção e moradia;
- Deve ser única propriedade.
📌 5. Usucapião Coletiva (Art. 10 da Lei 10.257/01 – Estatuto da Cidade)
- Aplicável em áreas urbanas ocupadas por população de baixa renda, com posse por no mínimo 5 anos;
- Área com mais de 250m²;
- Reconhece o direito à moradia coletiva.
Como funciona o processo de usucapião?
1. Via Judicial
- Ação de usucapião é proposta perante o juízo cível;
- Necessário apresentar provas da posse (contas, fotos, testemunhas, IPTU, etc.);
- Ministério Público, confrontantes e antigos proprietários são chamados para se manifestar;
- O juiz pode determinar perícia, vistoria e, ao final, reconhecer a propriedade.
2. Via Extrajudicial (Cartório)
- Prevista no Código de Processo Civil (art. 1.071);
- Exige planta e memorial descritivo assinados por profissional habilitado;
- Necessário que não haja oposição de nenhum interessado;
- A ata notarial feita em cartório é requisito obrigatório;
- É mais rápido, porém depende da concordância de todos os confrontantes e partes envolvidas.
Quais documentos são exigidos?
- Comprovantes de residência e tempo de posse;
- IPTU, contas de água/luz no nome do possuidor;
- Planta e memorial descritivo do imóvel;
- Declarações de vizinhos e testemunhas;
- Ata notarial (para a via extrajudicial);
- Certidões negativas (matrícula, débitos, ações);
- Contrato ou recibo (se houver justo título).
A usucapião substitui a escritura?
Sim. Ao final do processo, seja judicial ou extrajudicial, é gerado um título válido de propriedade, que será registrado no cartório de imóveis. Com isso, o imóvel passa a estar regularizado no nome do possuidor.
E se houver oposição?
Se outra pessoa (herdeiro, ex-proprietário, confrontante) apresentar oposição fundamentada à usucapião:
- Na via judicial, o juiz analisará o conflito e poderá negar o pedido;
- Na via extrajudicial, o processo é encerrado e o interessado deverá entrar com ação judicial.
Conclusão
A usucapião é uma forma legítima e segura de regularizar a propriedade, especialmente em situações em que o imóvel foi adquirido informalmente ou abandonado. É uma ferramenta poderosa para garantir o direito à moradia, à segurança jurídica e ao exercício pleno da cidadania.
Se você ocupa um imóvel há anos, de forma pacífica e sem oposição, pode ter direito à usucapião e nem sabe. O ideal é consultar um advogado especializado para analisar seu caso e orientar sobre o melhor caminho — judicial ou extrajudicial — para regularizar sua situação.
Azevedo & Lourenço Advocacia
Especialistas em Direito Imobiliário e Usucapião
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